Kaip įvertinti plėtros projekto finansinį patikimumą ir ilgalaikę strategiją?

„Nemunaičių“ plėtros projekto finansinį pagrindą ir ilgalaikę strategiją galima vertinti pagal kelis konkrečius kriterijus: projekto finansuotojus, numatytų investicijų mastą, finansinių įsipareigojimų užtikrinimo priemones, statybų eigą ir nuoseklų visos teritorijos vystymą etapais. Šiuo požiūriu „Nemunaičiai“ yra ne vieno pastato projektas, o Nemuno pakrantėje kuriama 6 ha naujojo Kauno centro dalis, kurioje derinamos gyvenamosios, biurų, komercinės ir viešosios erdvės.

Projekto finansinį pagrindą atspindi investicijų mastas. Į visą „Nemunaičių“ kvartalą „SBA Urban“ kartu su „TABA Invest“ planuoja investuoti daugiau kaip 250 mln. eurų. Kvartale numatyta daugiau kaip 600 butų ir per 30 tūkst. kv. m komercinių patalpų, todėl projektas orientuotas į mišrios paskirties ir gyvybingos miesto dalies kūrimą, o ne tik į vieno nekilnojamojo turto segmento plėtrą. Toks funkcijų derinys gali prisidėti prie ilgalaikės kvartalo vertės: gyvenamieji pastatai užtikrina nuolatinį žmonių srautą, biurai kuria darbo vietas, o pirmuosiuose pastatų aukštuose įrengiamos komercinės erdvės padeda formuoti gyvybingas gatves, aktyvias viešąsias erdves ir plėsti kasdienių paslaugų pasiūlą.

Vienas konkrečių projekto finansavimo pavyzdžių – A klasės verslo centras „Hermanas“, į kurį planuojama investuoti daugiau kaip 35 mln. eurų. Projektui finansuoti bendrovė „S3 Business“, valdoma SBA grupės ir „TABA Invest“, numatė keliais etapais išleisti iki 23,5 mln. eurų vertės obligacijų. Joms nustatytos fiksuotos palūkanos, o finansiniai įsipareigojimai užtikrinami nekilnojamuoju turtu ir emitento akcijomis.

Trečiosios obligacijų dalies sąlygose buvo nurodyta iki 4,5 mln. eurų platinama suma, 2027 m. lapkričio 29 d. išpirkimo terminas, 7,5 proc. metinis pajamingumas, pusmetinis palūkanų mokėjimas ir obligacijų įtraukimas į „Nasdaq First North“ sąrašą. Ankstesnės obligacijų dalies sąlygose taip pat buvo numatyta pirminė verslo centro žemės sklypo ir pastato hipoteka bei emitento akcijų įkeitimas. Šios priemonės savaime nepašalina investavimo rizikos, tačiau suteikia daugiau aiškumo vertinant finansavimo struktūrą ir įsipareigojimų užtikrinimą.

Vertinant projekto tęstinumą, svarbi ir faktinė statybų pažanga. Verslo centro „Hermanas“ statybos yra baigtos, taip pat skelbiama apie pirmąsias pasirašytas nuomos sutartis ir toliau plėtojamą „Nemunaičių“ infrastruktūrą. Finansinis projekto vertinimas neturėtų remtis vien planuojama vizija – svarbu atsižvelgti į faktinę statybų stadiją, nuomininkų susidomėjimą, įgyvendintus kvartalo etapus ir kartu su pastatais kuriamą infrastruktūrą.

Ilgalaikė projekto strategija atsiskleidžia per etapinio vystymo planą. Pirmieji du etapai apima maždaug 3 ha teritoriją, o naujas plėtros etapas – dar apie 3 ha. Jame suplanuota daugiau kaip 60 tūkst. kv. m bendrojo ploto pastatų: apie 25 tūkst. kv. m numatyta gyvenamajai, apie 15 tūkst. kv. m – administracinei, o apie 8,5 tūkst. kv. m – komercinei paskirčiai. Likusi dalis bus skirta kitoms reikmėms, įskaitant automobilių saugyklas.

Gyvenamuosius pastatus planuojama statyti arčiau upės, administracinius – prie H. ir O. Minkovskių gatvės, o komercines erdves įrengti pirmuosiuose aukštuose. Tokiu planavimu siekiama sukurti aktyvų gatvių perimetrą ir gyvybingas viešąsias erdves. Visos 6 ha teritorijos plėtrą planuojama užbaigti iki 2032 metų.

„Nemunaičių“ projektą galima vertinti remiantis konkrečiais rodikliais: investicijų mastu, finansavimo ir obligacijų sąlygomis, įsipareigojimų užtikrinimo priemonėmis, faktine statybų pažanga, pasirašytomis nuomos sutartimis ir ilgalaikiu teritorijos vystymo planu. Pirkėjui, nuomininkui ar investuotojui tai leidžia matyti platesnį projekto kontekstą – čia kuriamas ne tik atskiras būstas ar biurų pastatas, bet nuosekliai plėtojamas naujojo Kauno centro kvartalas, paremtas ilgalaike urbanistine vizija ir apibrėžta finansavimo struktūra.