Kaip įvertinti projekto įtaką aplinkiniam nekilnojamojo turto kainų augimui?
Projekto poveikį aplinkinio nekilnojamojo turto kainoms verta vertinti ne pagal vieną prognozuojamą augimo procentą, o pagal tai, ar projektas kuria ilgalaikę vietos vertę: gerina infrastruktūrą, pritraukia gyventojų ir verslų, plečia paslaugų pasiūlą bei formuoja naują miesto traukos centrą. „Nemunaičių“ atveju svarbūs veiksniai yra kairiojo Nemuno kranto plėtra, planuojama jungtis su Nemuno sala, 6 ha teritorijoje plėtojamas mišrios paskirties kvartalas ir didelė būsto paklausa Kaune.
Projekto galimą poveikį aplinkinio nekilnojamojo turto vertei reikėtų vertinti pagal tai, kiek jis iš tiesų keičia vietos patrauklumą gyventi, dirbti ir leisti laisvalaikį. „Nemunaičių“ atveju svarbūs ne tik nauji pastatai, bet ir platesnė kairiojo Nemuno kranto transformacija. Ši teritorija nuosekliai formuojama kaip šiuolaikiška ir gyvybinga Kauno centro dalis, todėl jos plėtra gali tapti svarbiu argumentu renkantis būstą ar komercines patalpas. Vis dėlto vien pats projektas negarantuoja konkretaus nekilnojamojo turto kainų augimo.
Vienas pagrindinių vertinimo kriterijų – miesto masto teritorijos plėtra ir planuojama infrastruktūra. Kaunas daugiau kaip dešimtmetį investuoja į kairiojo Nemuno kranto atnaujinimą, siekdamas geriau sujungti istorinį miesto centrą su anksčiau neefektyviai naudota teritorija. „Nemunaičių“ plėtra pristatoma kaip vienas reikšmingų šios vizijos įgyvendinimo etapų. Todėl vertinant vietos perspektyvą svarbu atsižvelgti ne tik į dabartinę teritorijos būklę, bet ir į tai, kokias funkcijas ji įgis artimiausiais metais. Reikšminga ir planuojama jungtis tarp kairiosios Nemuno krantinės bei Nemuno salos.
Kitas svarbus kriterijus – mišri kvartalo paskirtis ir kasdienio gyvenimo patogumas. „Nemunaičių“ plėtra ilgainiui apims apie 6 ha teritoriją. Naujam, maždaug 3 ha plėtros etapui suplanuota daugiau kaip 60 tūkst. kv. m bendrojo ploto pastatų: apie 25 tūkst. kv. m numatyta gyvenamajai, apie 15 tūkst. kv. m – administracinei, o apie 8,5 tūkst. kv. m – komercinei paskirčiai. Komercines erdves planuojama įrengti pirmuosiuose pastatų aukštuose, taip siekiant formuoti aktyvų gatvių perimetrą ir gyvybingas viešąsias erdves. Toks funkcijų derinys gali didinti vietos patrauklumą, nes būstai, darbo vietos ir kasdienės paslaugos telkiami netoli vieni kitų.
Vertinant bendrą rinkos aplinką svarbu remtis konkretaus laikotarpio duomenimis. Registrų centro duomenimis, 2025 m. sausį–lapkritį Kaune buvo susitarta dėl 4,7 tūkst. butų – beveik 15 proc. daugiau nei 2024 m. tuo pačiu laikotarpiu. 2025 m. „SBA Urban“ inicijuotoje maždaug 500 Kauno gyventojų apklausoje 18 proc. respondentų nurodė artimiausiu metu planuojantys įsigyti būstą. Renkantis naujus namus projekto kainą svarbia laikė 68 proc., o vietą – 66 proc. apklaustųjų. Šie rezultatai rodo vietos svarbą pirkėjams, tačiau apklausos duomenų nereikėtų vertinti kaip būsimo kainų augimo prognozės.
Papildomas signalas – konkretaus projekto pardavimo tempas. 2024 m. spalio duomenimis, pirmasis „Nemunaičių“ etapas, kurį sudarė 146 butai, buvo visiškai išparduotas, o projekte „Pasaka“ per mažiau nei mėnesį rezervuota 25 proc. iš 90 pasiūlytų butų. Tai patvirtino tuo metu buvusį pirkėjų susidomėjimą projektu, tačiau istoriniai pardavimo rezultatai savaime negarantuoja nei tokio paties būsimos paklausos lygio, nei konkretaus nekilnojamojo turto vertės prieaugio.
Todėl pirkėjui ar investuotojui projekto poveikį praktiškiausia vertinti pagal kelis klausimus: ar teritorija tampa natūralia miesto centro tąsa, ar įgyvendinamos numatytos transporto ir pėsčiųjų jungtys, ar plečiasi paslaugų bei viešųjų erdvių pasiūla, ar projektas pritraukia gyventojų ir verslų, taip pat ar paklausa išlieka stabili skirtingais plėtros etapais.
Jeigu šie veiksniai įgyvendinami nuosekliai, „Nemunaičių“ plėtra gali didinti visos aplinkinės teritorijos patrauklumą ir sudaryti palankesnes prielaidas nekilnojamojo turto vertei augti. Tačiau galutiniam rezultatui įtakos turės ir bendra ekonominė situacija, palūkanų normos, būsto pasiūla, konkretaus objekto kokybė bei jo įsigijimo kaina.